Quarta-Feira, 22 de Novembro de 2017

O novo direito de laje | Caldeirão Político
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Sábado, 28 de Outubro de 2017, 09h:27

José Roberto Fernandes Castilho

O novo direito de laje

José Roberto Fernandes Castilho*

Divulgação

José Roberto Fernandes Castilho, Professor de Direito Urbanístico e Direito da Arquitetura

Colocando no mercado um capital morto, o direito de laje inserido no Código Civil por medida provisória convertida em lei no mês de julho passado pode ter impacto relevante nas cidades brasileiras. No entanto, a disciplina do novo e ainda desconhecido direito real de laje, que é uma espécie de direito de superfície, contém norma que interfere diretamente com as prerrogativas profissionais dos arquitetos. Sendo direito de construir sobre edificação alheia (cf. art. 1526º do Código Civil português), o titular da laje terá direito próprio de acrescer ou elevar a edificação pré-existente de outrem, até o limite do potencial construtivo adquirido por ele. Contudo, o art. 1510-B do Código Civil brasileiro passou a determinar, em 2017: “É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”.

Então, entenda-se: o direito de laje permite que o proprietário da construção-base aliene pavimentos superiores (ou inferiores) de sua edificação, com matrículas autônomas no Registro de Imóveis - mas o todo da edificação há de guardar sua unidade edilícia e estética harmônica. Do contrário, o proprietário da laje poderia fazer da edificação um “frankstein”, com projeto completamente distinto ou aberrante em face da construção-base, desvalorizando o conjunto todo. Foi isto que o dispositivo citado visou evitar, proibindo que o titular da laje prejudicasse o arranjo estético do edifício.

Tal norma, de grande importância, gera duas ordens de considerações. A primeira diz respeito à preocupação com a estética. Haverá, aqui, uma semelhança perfeita com o condomínio edilício, cuja regulamentação civil expressamente impede que o condomínio altere “a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas” (art. 1336/III). É dever do condômino manter o projeto original. A jurisprudência dá interpretação ampliada a esta norma, abrangendo até mesmo cortinas nas sacadas fechadas com vidros transparentes, como se extrai de recente decisão, do mês de outubro de 2017, da Comarca de São Paulo. A ementa do acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo diz que a decisão da assembleia deve prevalecer porquanto se pretende “manter a harmonia arquitetônica do edifício, sendo a fachada integrante da parte comum do condomínio” (Processo 1139373-64.2016.8.26.0100).

Não existe norma expressa semelhante no direito real de laje, que desça até àqueles detalhes, mas a própria lei civil, no art. 1.510-C, diz que as normas referentes aos condomínios edilícios aplicam-se subsidiariamente no direito real de laje. Portanto, é evidente que o novo instituto faz surgir para os arquitetos uma questão projetual: isto porque, contratado para fazer o projeto de edificação numa laje (ou numa sobrelevação da edificação existente), o profissional deve seguir a mesma “linha arquitetônica”. Ora, por força da liberdade de criação intelectual, não se poderá impor ao arquiteto uma “intenção plástica” diferente da que ele entenda adequada. Como se resolver isto, então, com base no ordenamento vigente? Em suma, como respeitar a harmonia estética com profissionais diversos, diferentes, questão importante que me foi colocada pela estudante Marina Polletti, aluna de Arquitetura da FCT/Unesp?

Parece que a resposta é muito simples e se encontra não na lei civil mas na lei do CAU, de 2010 (Lei 12.378): o arquiteto deverá ser o mesmo uma vez que a laje há de respeitar os direitos intelectuais do arquiteto que projetou a base. Segundo o art. 16 desta lei, alterações em trabalho de autoria de arquiteto e urbanista, tanto em projeto quanto em obra dele resultante, só poderão ser feitas pelo arquiteto que concebeu originalmente a edificação. Isto porque constitui direito moral do autor fazer modificações na obra, antes ou depois de utilizada (art. 14/V da Lei 9.610/98, que é a lei geral dos direitos autorais). Ora, o direito real de laje implica, necessariamente, em alteração do projeto original porquanto a construção-base será sobrelevada, modificada, transformada profundamente ao ganhar novo ou novos pavimentos ascendentes (pois há a possibilidade de lajes sucessivas).

Assim, fica evidente que se trata de prerrogativa fundamental do arquiteto fazer o projeto da “laje” (melhor se diria: da elevação ou sobrelevação), como extensão da construção-base. Isto nada mais é do que decorrência particular do princípio da inalterabilidade do projeto. Apenas o arquiteto que for o criador da construção original é que terá legitimidade para intervir nela e fazer alterações. De acordo com a referida disciplina do art. 16, ele deverá ser consultado, então, pelo titular da laje e poderão ocorrer três hipóteses: a) consultado por escrito, como manda a lei, ele concorda em fazer o projeto da laje e deverá seguir a mesma linha; b) o profissional não manifesta interesse em fazer o projeto da laje mas quer manter a autoria do projeto original, do que terá uma coautoria (criação integrada) do resultado final; c) ele rejeita o resultado, “caso em que a autoria da obra passa a ser apenas do profissional que houver efetuado as alterações” (art. 16/§ 4º).

Portanto, do ponto de vista da legislação profissional da arquitetura, é necessário fixar que o direito real de laje implica alteração na obra pronta e isto deve ser visto com bastante cuidado porque os direitos do criador intelectual, com fundamento constitucional, não podem ser violados. Assim, parece que a determinação civil da obediência da mesma “linha arquitetônica” está claramente a exigir e determinar que seja provocado, por escrito, o mesmo arquiteto, que poderá, então, decidir fazer as modificações para o titular da laje ou não, como melhor lhe aprouver. De todo modo, o proprietário da construção-base poderá, com base na lei, se opor às modificações que afetem a unidade estética da edificação, causando-lhe qualquer desarmonia. O proprietário pode ter vendido a laje mas ainda assim terá direito pleno de defender esta unidade, da mesma forma que o arquiteto autor do projeto, caso não tenha sido consultado formalmente para fazer as alterações – como é seu direito.

Em síntese: base e laje podem ser de proprietários distintos mas o resultado final, por força da lei, deve ser harmônico, seja na fachada, na cor, nas partes, até no partido. O resultado do direito de laje não poderá ser uma reunião desconjuntada de partes autônomas, o que determina o direito subjetivo do arquiteto que primeiro atuou na obra em estender ou ampliar a sua atuação no conjunto edilício todo. Apesar da constituição do direito real do titular da laje, devem ser respeitados tanto o direito do proprietário da base quanto, em especial, os direitos intelectuais do arquiteto que a projetou. Ao contrário, o desrespeito aos direitos destes poderá conduzir a plúrimos conflitos semelhantes aos existentes, hoje, em relação às modificações das fachadas dos condomínios edilícios.

*José Roberto Fernandes Castilho é Professor de Direito Urbanístico e Direito da Arquitetura na graduação em Arquitetura e Urbanismo da Unesp de Presidente Prudente.

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